Rewolucja na rynku najmu turystycznego

Świnoujście 28.09.2025 – Godzina 22:40 Rok 2026 zapisze się w historii polskiego rynku nieruchomości jako moment, w którym wynajem krótkoterminowy przechodzi pod znacznie ostrzejszą kontrolę. To, co jeszcze kilka lat temu było sposobem na dodatkowy zarobek i rozwijający się segment turystyki, niedługo stanie się działalnością obwarowaną licznymi obowiązkami, formalnościami i sankcjami.

Zmiany te nie pojawiły się znikąd – od dawna zarówno mieszkańcy dużych miast, jak i branża hotelarska apelowali o wprowadzenie regulacji. Ich zdaniem lawinowy wzrost popularności portali takich jak Airbnb czy Booking doprowadził do wielu nadużyć, rosnącego chaosu w kamienicach i blokach mieszkalnych oraz nieuczciwej konkurencji wobec hoteli, które od lat funkcjonują w gęstym gąszczu przepisów.

Dlaczego zmienia się prawo?

Najem krótkoterminowy był dotąd szarą strefą turystyki. Część właścicieli mieszkań nie zgłaszała swojej działalności do urzędu skarbowego, unikała podatków i nie dbała o bezpieczeństwo gości. Wspólnoty mieszkaniowe często pozostawały bezradne wobec nieustannej rotacji turystów, hałaśliwych imprez czy zwiększonego zużycia części wspólnych budynków.

Rządy wielu państw europejskich już wcześniej zdecydowały się na drastyczne ograniczenie tego sektora – w Paryżu, Amsterdamie czy Barcelonie obowiązują limity dni wynajmu w roku, a brak rejestracji oznacza błyskawiczne kary. Teraz podobne regulacje wprowadza Polska.

Najważniejsze zmiany od 2026 roku

Obowiązkowa rejestracja mieszkań

Każdy właściciel, który chce oferować swój lokal turystom, będzie musiał dokonać rejestracji w gminie. W zamian otrzyma numer identyfikacyjny, który stanie się warunkiem publikacji oferty w serwisach internetowych.

Bez rejestracji nie będzie możliwe legalne wynajmowanie apartamentu.

Weryfikacja przez platformy

Portale pośredniczące w rezerwacjach – Airbnb, Booking czy inne – zostaną zobligowane do sprawdzania numeru identyfikacyjnego. Brak numeru oznacza automatyczne usunięcie ogłoszenia. To oznacza koniec z anonimowymi ofertami, które dotąd funkcjonowały poza systemem podatkowym.

Limity i strefy zakazu

Samorządy dostaną duże uprawnienia regulacyjne. W zależności od lokalnych uwarunkowań będą mogły:

• wyznaczać limity dni najmu w roku,

• wprowadzać strefy całkowitego zakazu,

• zobowiązywać właścicieli do dodatkowych oznaczeń lokali.

W praktyce oznacza to, iż w turystycznych centrach miast – np. w Świnoujściu, Krakowie czy Sopocie – wynajem krótkoterminowy może zostać ograniczony do kilkudziesięciu dni w roku albo całkowicie wyłączony w wybranych dzielnicach.

Surowe kary

Brak rejestracji, przekroczenie limitów czy nieprzestrzeganie regulaminów wspólnoty będą surowo karane. Według zapowiedzi, grzywny mogą sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Skutki dla właścicieli apartamentów

Zmiany te to ogromne wyzwanie. Właściciele mieszkań będą musieli zadbać nie tylko o jakość obsługi gości, ale także o kwestie formalne. Każdy błąd – niedopilnowanie wpisu do rejestru czy nieznajomość lokalnych przepisów – może skutkować karą finansową.

Wielu drobnych inwestorów, którzy kupili mieszkanie z myślą o wynajmie turystycznym, zastanawia się dziś, czy dalsze prowadzenie działalności będzie opłacalne.

Profesjonalne zarządzanie najmem – alternatywa na trudne czasy

Na rynku pojawia się coraz więcej firm zajmujących się profesjonalnym zarządzaniem apartamentami. To one mogą być największymi beneficjentami nowych regulacji.

Dlaczego? Bo właściciel przekazując lokal w ręce specjalistów, unika stresu, zyskuje pewność zgodności z prawem i nie musi samodzielnie śledzić każdej zmiany przepisów. Profesjonalne firmy biorą na siebie obowiązki związane z rejestracją, raportowaniem czy rozliczeniami podatkowymi.

Głos branży hotelarskiej

Hotele od dawna apelowały o wyrównanie zasad gry. Muszą płacić podatki, zatrudniać pracowników, spełniać restrykcyjne wymogi sanitarne i przeciwpożarowe. W ich ocenie, brak regulacji najmu krótkoterminowego był nieuczciwą konkurencją.

– „Nie jesteśmy przeciwni prywatnym apartamentom, ale muszą one działać według takich samych zasad jak my” – podkreślają przedstawiciele Polskiej Izby Hotelarzy.

Wynajem krótkoterminowy pod ścisłą kontrolą

A co z turystami?

Zmiany dotkną również samych turystów. Zniknie wiele tanich ofert, które dotąd funkcjonowały bez rejestracji. Możliwe, iż średnie ceny noclegów wzrosną. Z drugiej strony, turyści zyskają większe bezpieczeństwo – rezerwując mieszkanie będą mieli pewność, iż lokal spełnia minimalne standardy i jest legalnie zarejestrowany.

Czy wynajem krótkoterminowy się skończy?

Nie – ale z pewnością stanie się bardziej sformalizowany. Rynek przejdzie w ręce tych, którzy będą w stanie dostosować się do wymogów, zainwestować w obsługę prawną i księgową oraz współpracować z profesjonalnymi operatorami.

Drobni inwestorzy, którzy traktowali wynajem jako dodatkowe źródło dochodu, mogą odczuć największe trudności.

Co zrobić już teraz?

• Sprawdź projekty uchwał w swojej gminie – lokalne przepisy mogą znacząco różnić się od ogólnopolskich.

• Przygotuj dokumentację lokalu – aby rejestracja przebiegła sprawnie.

• Rozważ współpracę z firmą zarządzającą – to coraz popularniejsze rozwiązanie w dużych miastach i kurortach.

• Analizuj rentowność – oceń, czy przy nowych ograniczeniach i kosztach przez cały czas opłaca się wynajmować mieszkanie turystom.

Podsumowanie

Rok 2026 to prawdziwy przełom dla rynku wynajmu krótkoterminowego. Obowiązkowa rejestracja, limity dni, weryfikacja przez portale i możliwość wprowadzenia stref zakazu sprawiają, iż prowadzenie działalności staje się coraz trudniejsze. Ci, którzy odpowiednio wcześnie przygotują się do zmian, mogą wciąż korzystać z potencjału turystycznego polskich miast i kurortów. Ci, którzy zlekceważą przepisy, ryzykują dotkliwe kary i utratę źródła dochodu.

1. Od 2026 roku wielkie zmiany w wynajmie krótkoterminowym! Nowe przepisy, limity i kary

2. Wynajem krótkoterminowy pod ścisłą kontrolą – co muszą wiedzieć właściciele apartamentów w 2026 roku?

3. Airbnb i Booking z nowymi obowiązkami. Wynajem mieszkań tylko z rejestracją i numerem identyfikacyjnym