Powstaną zakazane strefy w Warszawie. Te osoby nie będą mogły tam mieszkać

W Warszawie powstaną zakazane strefy. Co ważne, nie każdy będzie mógł tam mieszkać. Mieszkań tych nie będzie można wynająć. Powstanie też specjalny rejestr.

Bloki w Warszawie. | Fot. Warszawa w Pigułce.

Projekt UC135 wprowadza centralny rejestr wszystkich mieszkań wynajmowanych turystom, obowiązek podawania numeru rejestracyjnego w każdej ofercie online oraz – i to jest zmiana, która najmocniej uderzy w największe miasta – możliwość wyznaczania przez rady gmin stref, w których wynajem krótkoterminowy będzie całkowicie zakazany. W Warszawie, gdzie prawie co setne mieszkanie działa jako nieoficjalny hotel, to może być punkt zwrotny.

Najem krótkoterminowy – co to jest i dlaczego rząd chce to uregulować teraz?

Projekt definiuje najem krótkoterminowy po raz pierwszy w polskim prawie jako usługę hotelarską świadczoną przez okres krótszy niż 30 dni. Każde wynajęcie mieszkania turystom przez Airbnb, Booking, OLX czy jakąkolwiek inną platformę – niezależnie od tego, czy właściciel traktuje to jako biznes, czy okazjonalny zarobek – stanie się formalnie usługą hotelarską podlegającą rejestracji i nadzorowi.

Ministerstwo Sportu i Turystyki, które przygotowało projekt, wskazuje w Ocenie Skutków Regulacji, iż głównym celem ustawy jest doprecyzowanie przepisów regulujących świadczenie usług hotelarskich i ograniczenie szarej strefy. Skala tej strefy jest poważna: ok. 35 proc. obiektów najmu krótkoterminowego działa poza rejestrem – może to oznaczać od 70 do 100 tys. lokali w całej Polsce działających bez żadnego nadzoru, bez opłat i bez zgodności z wymogami przeciwpożarowymi czy sanitarnymi.

Za projektem stoi też presja unijna. Od 20 maja 2026 roku zaczęło obowiązywać bezpośrednio rozporządzenie UE 2024/1028 o krótkoterminowym najmie lokali mieszkalnych, które nakłada na platformy takie jak Airbnb i Booking obowiązek weryfikowania numerów rejestracyjnych lokali i automatycznej wymiany danych z organami państwowymi. Polska ustawa wdrożeniowa nie może w nieskończoność czekać.

CWTON – centralny rejestr, który położy kres anonimowemu wynajmowi

Sercem nowego systemu jest Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) – ogólnopolski rejestr wszystkich mieszkań i apartamentów oferowanych turystom. Każdy obiekt otrzyma indywidualny numer identyfikacyjny nadawany przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Ten numer będzie musiał widnieć w każdej internetowej ofercie najmu.

Co to oznacza w praktyce? Platforma nie zamieści ogłoszenia bez numeru. Bez numeru – brak oferty, brak rezerwacji, brak przychodów. To mechanizm, który skutecznie wymusi rejestrację, bo alternatywą jest po prostu wypadnięcie z rynku.

Właściciel lokalu przy rejestracji będzie zobowiązany złożyć regulamin porządkowy obiektu oraz oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej o spełnieniu wymagań przeciwpożarowych i sanitarnych. Regulamin musi zawierać m.in. zasady ciszy nocnej, długość doby noclegowej i przepisy dotyczące bezpieczeństwa osób małoletnich. Za naruszenie obowiązków ewidencyjnych projekt przewiduje administracyjne kary do 50 000 zł. Wykreślenie z rejestru wiąże się z rocznym zakazem ponownego wpisu.

Projekt wyznacza też próg obowiązku rejestracji jako przedsiębiorcy turystycznego: obowiązek powstaje, gdy miesięczne przychody z najmu krótkoterminowego przekraczają 75 proc. płacy minimalnej. Przy stawce ok. 4 666 zł brutto w 2026 roku to próg ok. 3 500 zł miesięcznie.

Granica 6 lokali – co zmienia twarda liczba w ustawie

Projekt wprowadza przepis, który może głęboko zmienić rynek w blokach: usługi hotelarskie w budynkach mieszkalnych podlegają uproszczonym wymogom przeciwpożarowym wyłącznie wtedy, gdy w budynku działa najwyżej 6 lokali wynajmowanych turystom, a łączna liczba miejsc noclegowych nie przekracza 30. Lokale muszą znajdować się na kondygnacjach nadziemnych do wysokości maksymalnie 25 metrów.

Powyżej tych progów – pełne wymogi hotelowe. W praktyce oznacza to, iż apartamentowiec, w którym kilkudziesięciu właścicieli prowadzi wynajem na doby, może stanąć przed obowiązkiem instalacji systemów i zabezpieczeń typowych dla hotelu. Dla wielu budynków byłoby to technicznie lub finansowo niemożliwe, co de facto wykluczyłoby je z rynku krótkoterminowego. Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego wskazało w uwagach do projektu, iż pełne wymogi przeciwpożarowe wymagane od 2031 roku mogą zlikwidować część rynku wbrew intencjom prawa UE.

Strefy zakazu – rady gmin zyskują potężne narzędzie

Najbardziej kontrowersyjny element projektu to możliwość wyznaczania przez rady gmin stref, w których wynajem turystyczny jest zakazany. W strefie zakazu żaden lokal – niezależnie od spełniania wszystkich innych wymagań – nie mógłby być zarejestrowany w CWTON ani legalnie oferowany turystom.

To narzędzie stworzone z myślą o Barcelonie i Lizbonie – miastach, gdzie całe dzielnice zmieniły się w miasteczka dla turystów, a stałych mieszkańców wyparł wynajem wakacyjny. Polska nie ma jeszcze tak skrajnych przypadków, ale kierunek jest czytelny: projekt daje samorządom instrumenty prewencyjne, zanim turystyfikacja osiągnie poziom nieodwracalny.

Strefy zakazu mogą też dotyczyć konkretnych budynków lub kwartałów, nie tylko całych dzielnic – szczegółowe zasady wyznaczania stref zostaną dookreślone w toku prac legislacyjnych.

Warszawa: prawie 10 000 lokali na platformach, a problem rośnie od lat

Dla Warszawy nowe przepisy to wyjątkowo pilna sprawa. Raport DELab Uniwersytetu Warszawskiego przygotowany na zlecenie Urzędu m.st. Warszawy wykazał, iż w lutym 2024 roku na platformach Airbnb i VRBO było dostępnych 9 631 ofert w stolicy – z czego 86 proc. to całe mieszkania. Dla porównania: w 2019 roku było ich 6 323. Dodatkowo badacze zidentyfikowali ok. 4 400 kolejnych apartamentów na Booking.com nieobecnych na Airbnb – faktyczna skala rynku jest więc jeszcze większa.

Rynek jest silnie skoncentrowany. 74 proc. ofert należy do podmiotów zarządzających co najmniej 4 lokalami jednocześnie. 5 proc. największych graczy odpowiada za 51 proc. aktywnych ofert i aż 73 proc. przychodów z całego rynku. To nie jest zjawisko „sąsiada, który okazjonalnie wynajmuje kawalerkę” – to zorganizowany biznes.

Przestrzennie problem koncentruje się w centrum: 75 proc. ofert leży w promieniu 5 km od stacji metra Centrum. W Śródmieściu udział lokali wynajmowanych krótkoterminowo wynosi niemal 3,5 proc. całego zasobu mieszkaniowego – wobec średniej dla całej stolicy wynoszącej ok. 0,7 proc. Dla dzielnic Żoliborz, Śródmieście i Ochota dane wskazują na kurczenie się zasobu mieszkań dostępnych dla stałych mieszkańców.

Przeciętne mieszkanie na warszawskich platformach wygenerowało w 2023 roku przychody rzędu 40 000 zł rocznie. Wynajem długoterminowy tego samego lokalu dałby ok. 36 000-42 000 zł. Różnica w przychodzie nie jest ogromna – ale bodziec do wynajmu turystycznego potęguje prestiż dzielnic centralnych i sezonowość, gdzie stawki bywają 2-3 razy wyższe niż zimą.

Ratusz na razie przygląda się z boku

Warszawa – w odróżnieniu od Barcelony, Amsterdamu czy Berlina – nie nawiązała dotąd własnej współpracy z Airbnb w zakresie wymiany danych ani nie wyznaczyła żadnych lokalnych stref zakazu. Badacze z UW rekomendują stworzenie takiego rejestru na poziomie miejskim – nowe przepisy tworzą ku temu formalną podstawę.

Jeśli ustawa wejdzie w życie, to ratusz jako organ adekwatny dla Warszawy będzie mógł – ale nie będzie musiał – wyznaczać strefy zakazu. Czy to się stanie i które dzielnice zostałyby nimi objęte, jest na razie kwestią polityczną, a nie prawną. Śródmieście, Wola, Praga-Północ i Ochota to dzielnice, w których presja rynku jest największa i gdzie decyzja o wyznaczeniu strefy miałaby natychmiastowy efekt dla lokalnego rynku mieszkaniowego.

Kiedy wejdą w życie nowe przepisy

Projekt przyjęty przez rząd trafi do Sejmu. Uchwalenie ustawy, zbudowanie systemu IT dla CWTON i uruchomienie rejestracji – to sekwencja, która realnie zamknie się najwcześniej w I kwartale 2027 roku. Rozporządzenie unijne 2024/1028 działa już bezpośrednio od 20 maja 2026 roku i nakłada obowiązki na platformy, ale szczegółowe polskie sankcje administracyjne i procedura rejestracji staną się skuteczne dopiero po uchwaleniu krajowej ustawy.

Związek Województw RP zwrócił uwagę, iż projekt nakłada na samorządy nowe obowiązki – prowadzenie ewidencji, obsługę CWTON, kontrolę – bez pełnego finansowania tych zadań. To może opóźnić sprawne wdrożenie w gminach, które nie dysponują odpowiednimi zasobami kadrowymi.

Co to oznacza dla Ciebie? Sprawdź, co musisz zrobić zanim przepisy wejdą w życie

Wynajmujesz mieszkanie na doby przez Airbnb lub Booking? Przygotuj się na obowiązkową rejestrację w CWTON. Potrzebne będą: regulamin porządkowy lokalu, oświadczenie o spełnieniu wymagań przeciwpożarowych i sanitarnych oraz dane nieruchomości. Rejestracja ruszy najwcześniej w I kwartale 2027 roku – ale dokumenty warto zacząć kompletować wcześniej. Brak rejestracji po uruchomieniu systemu grozi karą do 50 000 zł i wykreśleniem z możliwości publikowania ofert.

Sprawdź, ile lokali wynajmuje się w Twoim budynku. jeżeli jest ich więcej niż 6 lub łączna liczba miejsc noclegowych przekracza 30, budynek może zostać objęty pełnymi wymogami hotelowymi w zakresie ochrony przeciwpożarowej. To kwestia, którą wspólnota mieszkaniowa powinna sprawdzić i – jeżeli zajdzie potrzeba – podjąć odpowiednią uchwałę.

Jesteś stałym mieszkańcem kamienicy lub apartamentowca z dużą rotacją turystów? Projekt otwiera drogę do kontroli na wniosek mieszkańców oraz daje radnym możliwość wyznaczenia strefy zakazu. jeżeli chcesz, żeby Twoja okolica znalazła się w strefie objętej zakazem – droga prowadzi przez radę dzielnicy i radę miasta. Formalna możliwość istnieje, decyzja należy do radnych.

Inwestorzy planujący zakup mieszkania pod wynajem krótkoterminowy powinni wstrzymać ostateczne decyzje do czasu uchwalenia ustawy. Projekt może zmienić opłacalność i legalność takiej inwestycji w zależności od lokalizacji – szczególnie w centrum Warszawy, które ma największe szanse na objęcie strefami zakazu.